Heronderhandel uw lopende huurcontract en bespaar!

De stagnerende kantorenmarkt biedt huurders de mogelijkheid om aanzienlijke besparingen op huurlasten te realiseren. Met een leegstand in Nederland van circa 8 miljoen vierkante meter hebben huurders een uitstekende onderhandelings-positie verkregen. Veel huurders zijn zich daar niet, of onvoldoende, van bewust.

Deze sterke onderhandelingspositie geldt niet alleen voor bedrijven die voornemens zijn om 
te verhuizen. Ook een onderneming die de huurovereenkomst binnen 1 á 2 jaar kan opzeggen, heeft de mogelijkheid om met de verhuurder nieuwe en betere huurcondities uit te onderhandelen. Besparingen van 20 tot 35 procent op de huidige huurlasten zijn geen uitzondering. Verhuurders zijn gezien de slechte marktsituatie immers meer dan ooit bereid om zittende huurders tegemoet te komen in de huurcondities bij een verlenging van de huurtermijn. Met een lagere huur, een huurvrije periode en betere voorwaarden.

StSt Vastgoedadviseurs is van mening dat huurders optimaal gebruik moeten 
maken van hun huidige sleutelpositie. Om daaraan tegemoet te komen heeft
StSt Vastgoedadviseurs daarvoor een professioneel adviesprodukt ontwikkeld: de HuurScan.

De HuurScan is nu al een bewezen succes. Zo is onder andere voor onderwijsorganisatie Avans+ in Breda een aanzienlijke besparing op de huurlasten gerealiseerd.

StSt Vastgoedadviseurs treedt alleen op voor huurders van commercieel vastgoed. Dus, in tegenstelling tot de reguliere bedrijfsmakelaars, nooit voor verhuurders. Door deze onafhankelijke positie kunnen wij optimaal de huurcondities voor onze opdrachtgevers uitonderhandelen en substantiële besparingen realiseren. StSt Vastgoedadviseurs is landelijk werkzaam. 

De HuurScan begint met een kosteloze analyse van uw situatie en de besparingsmogelijkheden. Bij een eventueel volgend heronderhandelingstraject, 

is onze beloning 100% afhankelijk van de voor uw organisatie gerealiseerde besparing. No cure no pay dus.

Voor meer informatie en tips download hier de flyer van de Huurscan.
Voor een vrijblijvende afspraak kunt u uiteraard contact  met ons opnemen. 

Huurt u wel wat u denkt te huren?

BVO, VVO, NVO,....zegt het u wat? Het zijn allemaal verschillende oppervlakte benamingen. De ene oppervlakte is de ander dus niet. Het NEN (NEderlands Norm) heeft in definities exact vastgesteld op welke wijze een oppervlakte van een ruimte moet worden bepaald. Meestal worden kantoor- en bedrijfsruimtes door makelaars aangeboden in vierkante meter vvo (verhuurbaar vloeroppervlak). Bijvoorbeeld € 130,-- per m2 vvo per jaar. Maar soms ook in vierkante meters bvo (bruto vloeroppervlak). Het is voor huurders dus van belang om goed te (laten) onderzoeken of de aangeboden oppervlakte correspondeert met de feitelijke situatie en dat u geen huur gaat betalen voor bijvoorbeeld technische ruimtes, trappenhuizen, vides of liftschachten. De aanvangshuurprijs wordt immers (mede) gebaseerd op het aantal te huren vierkante meters. En die huurprijs geldt voor de afgesproken huurperiode, een afwijking in het nadeel van de huurders loopt dus al snel in de papieren. Vraag de makelaar of de verhuurder dus altijd om een meetcertificaat conform NEN 2580 en voeg deze toe aan de huurovereenkomst. 
Voor de geïnteresseerden hier een overzicht van alle verschillende oppervlaktes: NEN 2580

Nieuwsuur: kantoorruimte te huur

Mooi item bij Nieuwsuur over de kantorenmarkt in Nederland. 

Samengevat:
- Momenteel staat er in Nederland 7 miljoen m2 kantoorruimte leeg.
- De leegstand gaat de komende 5 jaar nog aanzienlijk stijgen tot 10-15 miljoen m2.
- Veel kantoren staan bij pensioenfondsen en banken te hoog gewaardeerd in de boeken. 
- Leegstaande kantoren moeten afgewaardeerd of gesloopt worden. Dat gebeurt niet: niemand wil het verlies nemen. Er is dus sprake van een nieuwe "zeepbel" die een nog grotere economische crisis kan veroorzaken dan die we nu al hebben.
- Nog steeds krijgen huurders veel geld mee van projectontwikkelaars (huurvrije periodes) om te verhuizen naar nieuwbouw waarbij een leeg en vaak onverhuurbaar kantoor wordt achtergelaten ("bouwen voor de leegstand").
- De toename van de leegstand is met name in het zuiden van het land het meest zichtbaar.
Ook uit dit nieuwsitem is weer op te maken dat de huurders van kantoorruimte de macht van de verhuurders hebben overgenomen. Het loont dus zeker om als huurder het lopende huurcontract opnieuw met de verhuurder uit te onderhandelen en daarmee aanzienlijke besparingen op huisvestingslasten te realiseren. Kijk hier voor onze tips!

Wettelijke huurprijsherziening winkelruimte

Huurders en verhuurders van winkelruimte zijn vrij om een huurprijs met elkaar overeen te komen. Huurprijzen voor winkelruimtes zijn niet aan wettelijke regels gebonden. Om huurders van winkelruimte toch te beschermen tegen onredelijk hoge huurprijzen biedt de wet (art 7:303 BW) de mogelijkheid om de huurprijs iedere vijf jaar aan te passen aan recent gerealiseerde huurprijzen. Dat recht geldt ook voor een verhuurder wanneer de huurprijs te laag is in vergelijking met die van huurprijzen van vergelijkbare winkelruimten.

In deze economische tijd loont het voor huurders des te meer om na te gaan of de huidige huurprijs passend is of ruimte biedt voor een huurverlaging.
Hoe gaat een dergelijke huurprijsherziening in zijn werk?

• Allereerst moet onderzocht worden of een huurprijsherziening mogelijk is. Het recht op huurprijsherziening ontstaat wanneer de eerste huurtermijn (meestal 5 of 10 jaar) is verstreken. Tevens mag de huurprijs de afgelopen 5 jaar niet zijn herzien. 
• Vervolgens moet onderzocht worden of de huidige huurprijs "overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse". Gekeken wordt naar het gemiddelde van de huurprijzen welke de afgelopen vijf jaar bij vergelijkbare winkels in de directe omgeving zijn gerealiseerd.  
• Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de huurprijs te hoog is kan het beste in eerste instantie getracht worden om met de verhuurder in minnelijk overleg tot overeenstemming te komen omtrent een lagere huurprijs.
• Mocht geen overeenstemming met de verhuurder bereikt kunnen worden dan staat een gang naar de kantonrechter open. Op basis van een deskundigenrapport stelt de kantonrechter de huurprijs vast. Door huurder en verhuurder worden gezamenlijk 1 of meerdere deskundigen benoemd (makelaars of de bedrijfshuuradviescommissie).
• De door de rechter vastgestelde huurprijs gaat (met terugwerkende kracht) in op het moment dat de nieuwe huurprijs is gevorderd. 

Verder is nog van belang:

• De jaarlijkse huurindexatie is een huurprijsaanpassing (inflatiecorrectie) en geen huurprijsherziening.
• Bij een huurprijsherziening is het exact meten van de winkeloppervlakte van groot belang. Ga niet automatisch uit van de oppervlakte zoals deze vermeld is in de huurovereenkomst of verhuurbrochure.
• Art 7:303 BW is dwingend recht; dat wil zeggen dat partijen deze bepaling niet contractueel mogen uitsluiten.
• Huurprijsherziening op basis van art. 7:303 BW is alleen mogelijk bij detailhandel, ambachtsbedrijven en horeca, waarbij sprake moet zijn van een voor publiek toegankelijke verkoopruimte. 
• Bij kantoor- en bedrijfsruimte kan in de huurovereenkomst desgewenst een bepaling worden opgenomen om iedere vijf jaar de huurprijs aan te passen aan de markt. Gezien de huidige marktontwikkelingen is dat zeker aan te bevelen.

Wilt u weten of er ook bij u mogelijk ruimte is voor een huurprijsherziening?

Met de gratis HuurCheck van StSt Vastgoedadviseurs kunt u dit nagaan.

Leegstand van kantoren verder toegenomen

De leegstand in de Nederlandse kantorenmarkt is in de eerste helft van dit jaar verder opgelopen.

Landelijk staat nu iets meer dan 7 miljoen vierkante meter leeg, ruim 14 procent van de totale kantorenvoorraad. Vooral in zuid-Nederland, in steden als Breda, Den Bosch, Eindhoven en Maastricht nam het aantal onverhuurde vierkante meters fors toe, blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). In Breda stond eind juni 84.000 vierkante meter van de in totaal 690.000 vierkante meter aan kantoorruimte leeg. De vraag naar ruimte in de Baroniestad zakte in de eerste helft van 2011, vergeleken met 2010, met 33 procent terug.
Een NVM-woordvoerder verwacht dat de cijfers in Breda in de tweede helft van 2011 iets zullen verbeteren. "Meestal zien we dat in het najaar de situatie wat verbetert. Bovendien is in de cijfers over de eerste zes maanden van 2011 de verhuizing van de belastingdienst naar het stationsgebied nog niet meegenomen. Dat wordt meegenomen in de cijfers over de tweede helft van dit jaar. En dan praat je toch al gauw over 11.000 vierkante meter."
Landelijk gezien werd in het eerste halfjaar 505.000 vierkante meter kantoorruimte verhuurd en verkocht, wat iets hoger is dan een jaar eerder, maar nog altijd veel minder dan gangbaar was voor de kredietcrisis. In de regio Amsterdam bleef de leefstand gelijk en in Den Haag en de Haarlemmermeer zakte die zelfs iets.
Ondanks de kwakkelende gebruikersmarkt bleef het aandeel van de kantoorbeleggingen in de totale vastgoedinvesteringen redelijk op peil, aldus NVM. (Bron: BN DeStem 29 juli 2011)