In de praktijk maken wij het regelmatig mee dat er bij huurders van winkelruimte onduidelijkheid bestaat over een zogenaamde “indeplaatsstelling”.
Met een indeplaatsstelling wordt bedoeld de overdracht van de huurovereenkomst bij de verkoop van het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend. De partij die het bedrijf overneemt treedt dus “indeplaats” als huurder in de lopende huurovereenkomst.
Een en ander is geregeld in art 7:307 BW. Deze bepaling is van dwingend recht, wat betekent dat de mogelijkheid tot indeplaatsstelling niet in het huurcontract uitgesloten kan worden (artikel 7:291 BW). Staat zo'n bepaling wel in een huurcontract dan is die bepaling vernietigbaar. De achterliggende gedachte is dat wanneer de huurder gedurende de huurtijd een zwaarwichtig belang krijgt om zijn bedrijf te verkopen de overdracht van zijn in het gehuurde uitgeoefende bedrijf zinloos zou zijn zonder de overdracht van het huurrecht.
Indeplaatsstelling is in principe alleen mogelijk bij zogeheten middenstandsbedrijfsruimte, dat wil zeggen bedrijfsruimte bestemd voor de uitoefening van detailhandel, restaurant of café, hotel, afhaaldienst of ambachtsbedrijf, mits sprake is van een rechtstreeks voor het publiek toegankelijke ruimte.
Indien een verhuurder niet mee wil werken aan een indeplaatsstelling kan de huurder de rechter inschakelen en vorderen dat hij gemachtigd wordt om een derde als huurder in zijn plaats te stellen.
De wet stelt drie eisen aan de toewijzing van een vordering tot indeplaatsstelling door de rechter. Er moet sprake zijn van:
- een bedrijfsovername (dus niet alleen de overdracht van de huurovereenkomst!)
- de huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht van zijn bedrijf (pensionering, ziekte, financieel belang)
- de nieuwe huurder moet voldoende financiële waarborgen kunnen bieden voor de nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
Bij overdracht van een bedrijf gaat het er dus om dat er bijvoorbeeld goodwill, een relatiebestand, inventaris en/of handelsnaam worden overgedragen. Indien de overgedragen onderneming verlies draait, geen goodwill heeft en de indeplaatsstelling alleen wordt aangewend om de koper van de onderneming de huurrechten te verschaffen, dan wordt dit niet aangemerkt als een bedrijfsoverdracht. Het moet dus duidelijk zijn dat niet de overname van het huurrecht, maar de overdracht van het bedrijf centraal staat.
Zoals aangegeven moet het gaan om de overdracht van het “in het gehuurde uitgeoefende bedrijf”. Wanneer er in het gehuurde een kledingzaak is gevestigd en de huurder zijn onderneming zou verkopen aan een juwelier, dan is er in principe geen sprake van de overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. De contractuele bestemming van het gehuurde zoals opgenomen in de huurovereenkomst is bij de bepaling van de vraag of er sprake is van een bedrijfsoverdracht van groot belang.
TIPS:
Probeer altijd eerst in goed overleg met de verhuurder een indeplaatsstelling te regelen. Wellicht dat uw verhuurder toch in kan stemmen met de nieuwe huurder terwijl u niet (formeel) voldoet aan de juridische voorwaarden van een indeplaatsstelling. Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer u wenst te staken met uw onderneming, er geen koper is voor uw onderneming, maar u wel een goede partij heeft die uw huurovereenkomst wenst over te nemen.
verbindt u nooit onvoorwaardelijk bij de verkoop van uw onderneming (inclusief overdracht huurovereenkomst) wanneer een indeplaatsstelling niet goed is geregeld (dus eerst toestemming van verhuurder dan wel een bindende rechtelijke uitspraak). Anders loopt u het risico dat u door de koper van uw onderneming aansprakelijk wordt gesteld en uw huurverplichtingen gewoon door blijven lopen.
let er bij het opstellen van de huurovereenkomst al op wat de omschrijving van de bestemming en het gebruik wordt. Hoe ruimer deze is omschreven, hoe beter dat is bij een toekomstige indeplaatsstelling.
wanneer er geen sprake is van middenstandsbedrijfsruimte maar van een kantoor- of bedrijfspand is een indeplaatsstelling op basis van art 7:303 BW niet mogelijk. Uiteraard is er dan nog altijd de mogelijkheid om aan de verhuurder een opvolgend huurder voor te stellen en in goed overleg tot een indeplaatsstelling of nieuwe huurovereenkomst te komen.
laat u bijstaan door een deskundige om een indeplaatsstelling goed te regelen, contractueel goed vast te leggen en om risico's te vermijden.
Dat constateert Detailhandel Nederland na een rondgang langs haar leden. Verhuurders kunnen door het gebruik van de wettelijke renovatiebepaling winkeliers uit hun winkel zetten. De rechter mág de belangen van de winkelier daarbij niet meewegen. Het misbruik neemt hand over hand toe. In winkelcentrum Hoog Catharijne in Utrecht heeft bijvoorbeeld al een groot deel van de huurders een huuropzegging ontvangen.
