Toename van leegstand op kantorenmarkt biedt kansen voor huurders

De leegstand op de kantorenmarkt in de regio Amsterdam en regio Almere loopt op naar bijna 20 procent in 2015. In Den Haag, Leiden, Haarlem en het westen van Brabant zal de leegstand de komende jaren het snelst stijgen. Dat voorspelt Bouwfonds REIM in zijn marktupdate van de Nederlandse kantorenmarkt.

Ook voorziet Bouwfonds een stijging van de huurkortingen naar 25 procent van bijna 20 procent (van de markthuur) nu. 

Vier mogelijke ontwikkelingen kunnen de komende jaren een negatief effect hebben op de kantorenmarkt. Dat zijn volgens Bouwfonds het nieuwe werken, de leegstandsproblematiek, invoering van nieuwe Europese regelgeving en een verergering van de schuldencrisis. Bouwfonds REIM verwacht dat door het nieuwe werken de komende vijf jaar 6 procent minder kantoorruimte nodig is. Ook de schuldencrisis kan, door de hieruit voortkomende afnemende werkgelegenheid, zorgen voor een afnemende vraag naar kantoorruimte. Daar tegenover staat de trend dat in de Nederlandse economie de dienstensector dominanter wordt. De verwachting is dat de kantoorgebonden werkgelegenheid hierdoor zal toenemen met bijna 1 procent per jaar. (Bron: Vastgoedmarkt)

Deze ontwikkelingen zijn voor zakelijke huurders interessant. Meer dan ooit hebben huurders een uitstekende onderhandelingspositie bij het aanhuren van kantoorruimte of bij de verlenging en heronderhandeling van de lopende huurovereenkomst.

Nieuwsuur: kantoorruimte te huur

Mooi item bij Nieuwsuur over de kantorenmarkt in Nederland. 

Samengevat:
- Momenteel staat er in Nederland 7 miljoen m2 kantoorruimte leeg.
- De leegstand gaat de komende 5 jaar nog aanzienlijk stijgen tot 10-15 miljoen m2.
- Veel kantoren staan bij pensioenfondsen en banken te hoog gewaardeerd in de boeken. 
- Leegstaande kantoren moeten afgewaardeerd of gesloopt worden. Dat gebeurt niet: niemand wil het verlies nemen. Er is dus sprake van een nieuwe "zeepbel" die een nog grotere economische crisis kan veroorzaken dan die we nu al hebben.
- Nog steeds krijgen huurders veel geld mee van projectontwikkelaars (huurvrije periodes) om te verhuizen naar nieuwbouw waarbij een leeg en vaak onverhuurbaar kantoor wordt achtergelaten ("bouwen voor de leegstand").
- De toename van de leegstand is met name in het zuiden van het land het meest zichtbaar.
Ook uit dit nieuwsitem is weer op te maken dat de huurders van kantoorruimte de macht van de verhuurders hebben overgenomen. Het loont dus zeker om als huurder het lopende huurcontract opnieuw met de verhuurder uit te onderhandelen en daarmee aanzienlijke besparingen op huisvestingslasten te realiseren. Kijk hier voor onze tips!

Leegstand van kantoren verder toegenomen

De leegstand in de Nederlandse kantorenmarkt is in de eerste helft van dit jaar verder opgelopen.

Landelijk staat nu iets meer dan 7 miljoen vierkante meter leeg, ruim 14 procent van de totale kantorenvoorraad. Vooral in zuid-Nederland, in steden als Breda, Den Bosch, Eindhoven en Maastricht nam het aantal onverhuurde vierkante meters fors toe, blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). In Breda stond eind juni 84.000 vierkante meter van de in totaal 690.000 vierkante meter aan kantoorruimte leeg. De vraag naar ruimte in de Baroniestad zakte in de eerste helft van 2011, vergeleken met 2010, met 33 procent terug.
Een NVM-woordvoerder verwacht dat de cijfers in Breda in de tweede helft van 2011 iets zullen verbeteren. "Meestal zien we dat in het najaar de situatie wat verbetert. Bovendien is in de cijfers over de eerste zes maanden van 2011 de verhuizing van de belastingdienst naar het stationsgebied nog niet meegenomen. Dat wordt meegenomen in de cijfers over de tweede helft van dit jaar. En dan praat je toch al gauw over 11.000 vierkante meter."
Landelijk gezien werd in het eerste halfjaar 505.000 vierkante meter kantoorruimte verhuurd en verkocht, wat iets hoger is dan een jaar eerder, maar nog altijd veel minder dan gangbaar was voor de kredietcrisis. In de regio Amsterdam bleef de leefstand gelijk en in Den Haag en de Haarlemmermeer zakte die zelfs iets.
Ondanks de kwakkelende gebruikersmarkt bleef het aandeel van de kantoorbeleggingen in de totale vastgoedinvesteringen redelijk op peil, aldus NVM. (Bron: BN DeStem 29 juli 2011)

Leegstand winkels blijft toenemen

De leegstand van winkelruimte zal blijven toenemen. Het consumentenvertrouwen zakte in de afgelopen paar maanden weer in, na een voorzichtig positiever sentiment in het begin van 2011.

Daarmee blijft het bestedingsgedrag van Nederlandse consumenten zeer behoudend. Dat concludeert CB Richard Ellis in zijn Market View Dutch Retail Property Market. Momenteel staat 8 procent van alle winkels in Nederland leeg. Dit percentage, goed voor ruim 2,8 miljoen vierkante meter winkeloppervlak, is vergeleken met het eerste kwartaal stabiel gebleven.

Vooral aanloopstraten, kleinere winkelstrips en buurtwinkelcentra zonder prominente trekker kampen met groeiende leegstand. Winkelunits op A-locaties blijven echter zeer gewild. Op de toplocaties zullen grote units meer belangstelling krijgen, omdat diverse buitenlandse winkelketens een brandstore of een flagshipstore willen openen, het liefst in de grootste winkelsteden. Daarnaast groeit de vraag naar winkelruimte van E-shops en merken die niet eerder een fysieke winkel hebben gehad. Voor E-shops speelt onder meer mee dat een fysieke winkel kan bijdragen aan hun betrouwbaarheid.
Waar nationale winkelketens uitbreidingsplannen uitstellen, omdat de consument voorzichtig is met zijn winkeluitgaven, zijn internationale winkelketens nog steeds op zoek naar nieuwe vestigingsmogelijkheden. Kwartaal op kwartaal bleven de tophuren in de hoofdwinkelstraten van de vier grote steden stabiel. Vergeleken met het tweede kwartaal van 2010 steeg de tophuur in Amsterdam en Utrecht licht. De activiteit op de beleggingsmarkt blijft laag. Er werden geen winkelportefeuilles verhandeld en er waren uitsluitend Nederlandse partijen actief. Het totale beleggingsvolume in het tweede kwartaal bedroeg 207 miljoen euro, bijna 70 procent minder dan dezelfde periode vorig jaar. (Bron: Vastgoedmarkt 25 juli 2011)

Vrees: lege winkels door hoge huren

BN DeStem donderdag 14 juli 2011
BREDA - Een golf van leegstand bedreigt de winkelstraten van Breda.
Belangrijkste oorzaak is de onveranderd hoge huurprijs die de middenstand moet betalen. Daardoor worden hun marges zo klein dat ze ten onder dreigen te gaan. Dit zou voorkomen kunnen worden wanneer de winkeliers beter op de hoogte zouden zijn van de mogelijkheden om hun huurprijs naar beneden te onderhandelen. 
Dat zeggen de Bredase vastgoedexperts Hein van der Put en Hans Staal. Ze proberen ondernemers op basis van no cure no pay te helpen met het aanpassen van hun huurcontracten.
Het is de Bredanaars de laatste jaren opgevallen dat onroerend goedeigenaren hun verhuurprijzen amper hebben aangepast aan de nieuwe economische realiteit. Volgens Van der Put en Staal zijn de huurprijzen nog even hoog als vijf jaar geleden, toen de crisis nog moest toeslaan. Nog steeds kan voor bijvoorbeeld een pand op de Grote Markt meer dan 350 euro per vierkante meter worden gevraagd. "Dat ligt niet alleen aan de verhuurders, maar ook aan de huurders. Die lijken de kosten van de huur lijdzaam te ondergaan, alsof er niets aan te doen is. Maar ze hebben niet in de gaten welke positie ze tegenwoordig innemen", zegt Staal. Het zijn vooral kleine zelfstandigen die in de knel komen. "Landelijke ketens hebben hun eigen vastgoedafdeling. Die hebben hun zaakjes goed voor elkaar. Maar een kleine winkelier in de Ridderstraat of op de Ginnekenweg heeft dat niet. Die weet niet dat je met een quick scan snel kunt uitvinden of de huur die hij betaalt eigenlijk wel marktconform is. De winkeliers zijn veel te gefocust op hun omzet. Ze beseffen niet dat ze nu aan zet zijn", stelt Van der Put.

De Bredase vastgoeddeskundigen vrezen dat afnemende koopkracht, concurrentie van webshops, maar ook de ontwikkeling van het complex Achter de Lange Stallen leidt tot grote wijzigingen in de detailhandel. Voor veel ondernemers is het de vraag: 'Hoe lang hou ik dit nog vol?' De vrees bestaat dan ook dat op betrekkelijk korte termijn een golf van winkels de deuren gaat sluiten. Met grote leegstand tot gevolg. Iets waar ook de eigenaren van het onroerend goed niet blij mee zullen zijn.
Óf de winkels blijven leegstaan, óf er verschijnen bijvoorbeeld goedkope outlets in. Linksom of rechtsom, het is fnuikend voor de sfeer in de stad.Het aanpassen van de huren, zodat wordt voorkomen dat degelijke winkels over de kop gaan, is een manier om dit worst case scenario voor te zijn, denken de Bredase experts.

De huurprijzen die winkeliers in Breda moeten betalen, zijn 'zeer reëel'. "Het is niet zo dat pandeigenaren de middenstand het vel over de oren trekken." Dat zegt Hans Zwijsen, voorzitter van de VCOB, de vereniging van onroerendgoedeigenaren in de binnenstad van Breda.

Volgens hem zijn de huurprijzen de afgelopen jaren wel degelijk gedaald. "Ze staan zwaar onder druk", zegt de VCOB-voorzitter. Hij is het er wel mee eens dat het een verantwoordelijkheid is van de huurder om te onderhandelen over een contract dat minder duur is. "Maar het is ook in het belang van de verhuurder om zijn pand kwijt te raken. Alleen zal dat wel marktconform moeten", zegt Zwijsen. Toch hebben zowel huurder als verhuurder een gemeenschappelijk belang: dat de kwaliteit van de winkels in Breda op peil blijft. Daarom valt er vaak ook wel wat te regelen in het huurcontract. Zwijsen: "Het is tenslotte de bedoeling dat beide partijen er gelukkig van worden." 
http://tinyurl.com/5uzagh9