Opname kantoorruimte stijgt 10 procent

De opname van kantoorruimte in Nederland is vorig jaar gestegen met 10 procent. De totale kantooropname over 2011 kwam uit op 1,12 miljoen vierkante meter, tegen ruim 1,01 miljoen vierkante meter het jaar ervoor. Dit blijkt uit data van Vastgoedmarkt.

De totale kantooropname over 2011 van 1,12 miljoen vierkante meter is exclusief kortlopende contracten, onderverhuren, sale-and-leasebacktransacties en contractverlengingen. 

Het aantal contractverlengingen steeg in 2011 vergeleken met 2010 met 15 procent. Er werd voor ruim 532.000 m2 aan contractverlengingen gesloten. In 2010 werd er voor 461.500 m2 aan huurverlengingen gerealiseerd. De trend is nog steeds dat veel huurders blijven zitten. 
Een verdere daling van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter is in heel Nederland geconstateerd. Ook dit geeft aan dat de huidige markt er een is van huurders. Daarnaast kan worden opgemerkt dat er nog steeds incentives (huurvrije periodes, huurkorting enz.) worden gegeven om potentiële huurders, maar ook zittende huurders bij een huurverlenging, over de streep te trekken.
Ook deze cijfers geven wederom aan dat het voor zittende huurders lonend is om de huidige huurovereenkomst goed tegen het licht te houden en tijdig (dus ruim voor de opzegdatum) de huurvoorwaarden met de verhuurder te heronderhandelen om daarmee aanzienlijke besparingen op de huisvestingslasten te realiseren. 

Toename van leegstand op kantorenmarkt biedt kansen voor huurders

De leegstand op de kantorenmarkt in de regio Amsterdam en regio Almere loopt op naar bijna 20 procent in 2015. In Den Haag, Leiden, Haarlem en het westen van Brabant zal de leegstand de komende jaren het snelst stijgen. Dat voorspelt Bouwfonds REIM in zijn marktupdate van de Nederlandse kantorenmarkt.

Ook voorziet Bouwfonds een stijging van de huurkortingen naar 25 procent van bijna 20 procent (van de markthuur) nu. 

Vier mogelijke ontwikkelingen kunnen de komende jaren een negatief effect hebben op de kantorenmarkt. Dat zijn volgens Bouwfonds het nieuwe werken, de leegstandsproblematiek, invoering van nieuwe Europese regelgeving en een verergering van de schuldencrisis. Bouwfonds REIM verwacht dat door het nieuwe werken de komende vijf jaar 6 procent minder kantoorruimte nodig is. Ook de schuldencrisis kan, door de hieruit voortkomende afnemende werkgelegenheid, zorgen voor een afnemende vraag naar kantoorruimte. Daar tegenover staat de trend dat in de Nederlandse economie de dienstensector dominanter wordt. De verwachting is dat de kantoorgebonden werkgelegenheid hierdoor zal toenemen met bijna 1 procent per jaar. (Bron: Vastgoedmarkt)

Deze ontwikkelingen zijn voor zakelijke huurders interessant. Meer dan ooit hebben huurders een uitstekende onderhandelingspositie bij het aanhuren van kantoorruimte of bij de verlenging en heronderhandeling van de lopende huurovereenkomst.

Wettelijke huurprijsherziening winkelruimte

Huurders en verhuurders van winkelruimte zijn vrij om een huurprijs met elkaar overeen te komen. Huurprijzen voor winkelruimtes zijn niet aan wettelijke regels gebonden. Om huurders van winkelruimte toch te beschermen tegen onredelijk hoge huurprijzen biedt de wet (art 7:303 BW) de mogelijkheid om de huurprijs iedere vijf jaar aan te passen aan recent gerealiseerde huurprijzen. Dat recht geldt ook voor een verhuurder wanneer de huurprijs te laag is in vergelijking met die van huurprijzen van vergelijkbare winkelruimten.

In deze economische tijd loont het voor huurders des te meer om na te gaan of de huidige huurprijs passend is of ruimte biedt voor een huurverlaging.
Hoe gaat een dergelijke huurprijsherziening in zijn werk?

• Allereerst moet onderzocht worden of een huurprijsherziening mogelijk is. Het recht op huurprijsherziening ontstaat wanneer de eerste huurtermijn (meestal 5 of 10 jaar) is verstreken. Tevens mag de huurprijs de afgelopen 5 jaar niet zijn herzien. 
• Vervolgens moet onderzocht worden of de huidige huurprijs "overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse". Gekeken wordt naar het gemiddelde van de huurprijzen welke de afgelopen vijf jaar bij vergelijkbare winkels in de directe omgeving zijn gerealiseerd.  
• Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de huurprijs te hoog is kan het beste in eerste instantie getracht worden om met de verhuurder in minnelijk overleg tot overeenstemming te komen omtrent een lagere huurprijs.
• Mocht geen overeenstemming met de verhuurder bereikt kunnen worden dan staat een gang naar de kantonrechter open. Op basis van een deskundigenrapport stelt de kantonrechter de huurprijs vast. Door huurder en verhuurder worden gezamenlijk 1 of meerdere deskundigen benoemd (makelaars of de bedrijfshuuradviescommissie).
• De door de rechter vastgestelde huurprijs gaat (met terugwerkende kracht) in op het moment dat de nieuwe huurprijs is gevorderd. 

Verder is nog van belang:

• De jaarlijkse huurindexatie is een huurprijsaanpassing (inflatiecorrectie) en geen huurprijsherziening.
• Bij een huurprijsherziening is het exact meten van de winkeloppervlakte van groot belang. Ga niet automatisch uit van de oppervlakte zoals deze vermeld is in de huurovereenkomst of verhuurbrochure.
• Art 7:303 BW is dwingend recht; dat wil zeggen dat partijen deze bepaling niet contractueel mogen uitsluiten.
• Huurprijsherziening op basis van art. 7:303 BW is alleen mogelijk bij detailhandel, ambachtsbedrijven en horeca, waarbij sprake moet zijn van een voor publiek toegankelijke verkoopruimte. 
• Bij kantoor- en bedrijfsruimte kan in de huurovereenkomst desgewenst een bepaling worden opgenomen om iedere vijf jaar de huurprijs aan te passen aan de markt. Gezien de huidige marktontwikkelingen is dat zeker aan te bevelen.

Wilt u weten of er ook bij u mogelijk ruimte is voor een huurprijsherziening?

Met de gratis HuurCheck van StSt Vastgoedadviseurs kunt u dit nagaan.