Huurders en verhuurders van winkelruimte zijn vrij om een huurprijs met elkaar overeen te komen. Huurprijzen voor winkelruimtes zijn niet aan wettelijke regels gebonden. Om huurders van winkelruimte toch te beschermen tegen onredelijk hoge huurprijzen
biedt de wet (art 7:303 BW) de mogelijkheid om de huurprijs iedere vijf jaar aan
te passen aan recent gerealiseerde huurprijzen. Dat recht geldt ook voor een verhuurder wanneer de huurprijs te laag is in vergelijking met die van huurprijzen van vergelijkbare winkelruimten.In deze economische tijd loont het voor huurders des te meer om na te gaan of de huidige huurprijs passend is of ruimte biedt voor een huurverlaging.
Hoe gaat een dergelijke huurprijsherziening in zijn werk?
- Allereerst moet onderzocht worden of een huurprijsherziening mogelijk is. Het recht op huurprijsherziening ontstaat wanneer de eerste huurtermijn (meestal 5 of 10 jaar) is verstreken. Tevens mag de huurprijs de afgelopen 5 jaar niet zijn herzien.
- Vervolgens moet onderzocht worden of de huidige huurprijs "overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse". Gekeken wordt naar het gemiddelde van de huurprijzen welke de afgelopen vijf jaar bij vergelijkbare winkels in de directe omgeving zijn gerealiseerd.
- Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de huurprijs te hoog is kan het beste in eerste instantie getracht worden om met de verhuurder in minnelijk overleg tot overeenstemming te komen omtrent een lagere huurprijs.
- Mocht geen overeenstemming met de verhuurder bereikt kunnen worden dan staat een gang naar de kantonrechter open. Op basis van een deskundigenrapport stelt de kantonrechter de huurprijs vast. Door huurder en verhuurder worden gezamenlijk 1 of meerdere deskundigen benoemd (makelaars of de bedrijfshuuradviescommissie).
- De door de rechter vastgestelde huurprijs gaat (met terugwerkende kracht) in op het moment dat de nieuwe huurprijs is gevorderd.
Verder is nog van belang:
- De jaarlijkse huurindexatie is een huurprijsaanpassing (inflatiecorrectie) en geen huurprijsherziening.
- Bij een huurprijsherziening is het exact meten van de winkeloppervlakte van groot belang. Ga niet automatisch uit van de oppervlakte zoals deze vermeld is in de huurovereenkomst of verhuurbrochure.
- Art 7:303 BW is dwingend recht; dat wil zeggen dat partijen deze bepaling niet contractueel mogen uitsluiten.
- Huurprijsherziening op basis van art. 7:303 BW is alleen mogelijk bij detailhandel, ambachtsbedrijven en horeca, waarbij sprake moet zijn van een voor publiek toegankelijke verkoopruimte.
- Bij kantoor- en bedrijfsruimte kan in de huurovereenkomst desgewenst een bepaling worden opgenomen om iedere vijf jaar de huurprijs aan te passen aan de markt. Gezien de huidige marktontwikkelingen is dat zeker aan te bevelen.
Wilt u weten of er ook bij u mogelijk ruimte is voor een huurprijsherziening?
