Opname kantoorruimte stijgt 10 procent

De opname van kantoorruimte in Nederland is vorig jaar gestegen met 10 procent. De totale kantooropname over 2011 kwam uit op 1,12 miljoen vierkante meter, tegen ruim 1,01 miljoen vierkante meter het jaar ervoor. Dit blijkt uit data van Vastgoedmarkt.

De totale kantooropname over 2011 van 1,12 miljoen vierkante meter is exclusief kortlopende contracten, onderverhuren, sale-and-leasebacktransacties en contractverlengingen. 

Het aantal contractverlengingen steeg in 2011 vergeleken met 2010 met 15 procent. Er werd voor ruim 532.000 m2 aan contractverlengingen gesloten. In 2010 werd er voor 461.500 m2 aan huurverlengingen gerealiseerd. De trend is nog steeds dat veel huurders blijven zitten. 
Een verdere daling van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter is in heel Nederland geconstateerd. Ook dit geeft aan dat de huidige markt er een is van huurders. Daarnaast kan worden opgemerkt dat er nog steeds incentives (huurvrije periodes, huurkorting enz.) worden gegeven om potentiële huurders, maar ook zittende huurders bij een huurverlenging, over de streep te trekken.
Ook deze cijfers geven wederom aan dat het voor zittende huurders lonend is om de huidige huurovereenkomst goed tegen het licht te houden en tijdig (dus ruim voor de opzegdatum) de huurvoorwaarden met de verhuurder te heronderhandelen om daarmee aanzienlijke besparingen op de huisvestingslasten te realiseren. 

Heronderhandel uw lopende huurcontract en bespaar!

De stagnerende kantorenmarkt biedt huurders de mogelijkheid om aanzienlijke besparingen op huurlasten te realiseren. Met een leegstand in Nederland van circa 8 miljoen vierkante meter hebben huurders een uitstekende onderhandelings-positie verkregen. Veel huurders zijn zich daar niet, of onvoldoende, van bewust.

Deze sterke onderhandelingspositie geldt niet alleen voor bedrijven die voornemens zijn om 
te verhuizen. Ook een onderneming die de huurovereenkomst binnen 1 á 2 jaar kan opzeggen, heeft de mogelijkheid om met de verhuurder nieuwe en betere huurcondities uit te onderhandelen. Besparingen van 20 tot 35 procent op de huidige huurlasten zijn geen uitzondering. Verhuurders zijn gezien de slechte marktsituatie immers meer dan ooit bereid om zittende huurders tegemoet te komen in de huurcondities bij een verlenging van de huurtermijn. Met een lagere huur, een huurvrije periode en betere voorwaarden.

StSt Vastgoedadviseurs is van mening dat huurders optimaal gebruik moeten 
maken van hun huidige sleutelpositie. Om daaraan tegemoet te komen heeft
StSt Vastgoedadviseurs daarvoor een professioneel adviesprodukt ontwikkeld: de HuurScan.

De HuurScan is nu al een bewezen succes. Zo is onder andere voor onderwijsorganisatie Avans+ in Breda een aanzienlijke besparing op de huurlasten gerealiseerd.

StSt Vastgoedadviseurs treedt alleen op voor huurders van commercieel vastgoed. Dus, in tegenstelling tot de reguliere bedrijfsmakelaars, nooit voor verhuurders. Door deze onafhankelijke positie kunnen wij optimaal de huurcondities voor onze opdrachtgevers uitonderhandelen en substantiële besparingen realiseren. StSt Vastgoedadviseurs is landelijk werkzaam. 

De HuurScan begint met een kosteloze analyse van uw situatie en de besparingsmogelijkheden. Bij een eventueel volgend heronderhandelingstraject, 

is onze beloning 100% afhankelijk van de voor uw organisatie gerealiseerde besparing. No cure no pay dus.

Voor meer informatie en tips download hier de flyer van de Huurscan.
Voor een vrijblijvende afspraak kunt u uiteraard contact  met ons opnemen. 

Vrees: lege winkels door hoge huren

BN DeStem donderdag 14 juli 2011
BREDA - Een golf van leegstand bedreigt de winkelstraten van Breda.
Belangrijkste oorzaak is de onveranderd hoge huurprijs die de middenstand moet betalen. Daardoor worden hun marges zo klein dat ze ten onder dreigen te gaan. Dit zou voorkomen kunnen worden wanneer de winkeliers beter op de hoogte zouden zijn van de mogelijkheden om hun huurprijs naar beneden te onderhandelen. 
Dat zeggen de Bredase vastgoedexperts Hein van der Put en Hans Staal. Ze proberen ondernemers op basis van no cure no pay te helpen met het aanpassen van hun huurcontracten.
Het is de Bredanaars de laatste jaren opgevallen dat onroerend goedeigenaren hun verhuurprijzen amper hebben aangepast aan de nieuwe economische realiteit. Volgens Van der Put en Staal zijn de huurprijzen nog even hoog als vijf jaar geleden, toen de crisis nog moest toeslaan. Nog steeds kan voor bijvoorbeeld een pand op de Grote Markt meer dan 350 euro per vierkante meter worden gevraagd. "Dat ligt niet alleen aan de verhuurders, maar ook aan de huurders. Die lijken de kosten van de huur lijdzaam te ondergaan, alsof er niets aan te doen is. Maar ze hebben niet in de gaten welke positie ze tegenwoordig innemen", zegt Staal. Het zijn vooral kleine zelfstandigen die in de knel komen. "Landelijke ketens hebben hun eigen vastgoedafdeling. Die hebben hun zaakjes goed voor elkaar. Maar een kleine winkelier in de Ridderstraat of op de Ginnekenweg heeft dat niet. Die weet niet dat je met een quick scan snel kunt uitvinden of de huur die hij betaalt eigenlijk wel marktconform is. De winkeliers zijn veel te gefocust op hun omzet. Ze beseffen niet dat ze nu aan zet zijn", stelt Van der Put.

De Bredase vastgoeddeskundigen vrezen dat afnemende koopkracht, concurrentie van webshops, maar ook de ontwikkeling van het complex Achter de Lange Stallen leidt tot grote wijzigingen in de detailhandel. Voor veel ondernemers is het de vraag: 'Hoe lang hou ik dit nog vol?' De vrees bestaat dan ook dat op betrekkelijk korte termijn een golf van winkels de deuren gaat sluiten. Met grote leegstand tot gevolg. Iets waar ook de eigenaren van het onroerend goed niet blij mee zullen zijn.
Óf de winkels blijven leegstaan, óf er verschijnen bijvoorbeeld goedkope outlets in. Linksom of rechtsom, het is fnuikend voor de sfeer in de stad.Het aanpassen van de huren, zodat wordt voorkomen dat degelijke winkels over de kop gaan, is een manier om dit worst case scenario voor te zijn, denken de Bredase experts.

De huurprijzen die winkeliers in Breda moeten betalen, zijn 'zeer reëel'. "Het is niet zo dat pandeigenaren de middenstand het vel over de oren trekken." Dat zegt Hans Zwijsen, voorzitter van de VCOB, de vereniging van onroerendgoedeigenaren in de binnenstad van Breda.

Volgens hem zijn de huurprijzen de afgelopen jaren wel degelijk gedaald. "Ze staan zwaar onder druk", zegt de VCOB-voorzitter. Hij is het er wel mee eens dat het een verantwoordelijkheid is van de huurder om te onderhandelen over een contract dat minder duur is. "Maar het is ook in het belang van de verhuurder om zijn pand kwijt te raken. Alleen zal dat wel marktconform moeten", zegt Zwijsen. Toch hebben zowel huurder als verhuurder een gemeenschappelijk belang: dat de kwaliteit van de winkels in Breda op peil blijft. Daarom valt er vaak ook wel wat te regelen in het huurcontract. Zwijsen: "Het is tenslotte de bedoeling dat beide partijen er gelukkig van worden." 
http://tinyurl.com/5uzagh9

Controleer de jaarlijkse huurindexatie

Wij komen het regelmatig tegen: huren die soms jarenlang niet goed zijn geïndexeerd. Daardoor kan de huurprijs die door de verhuurder in rekening wordt gebracht hoger zijn dan hetgeen in de huurovereenkomst is overeengekomen.

De huurindexatie heeft als doel dat gedurende de looptijd van de huurovereenkomst de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de inflatie. De reële huurprijs blijft daarmee gedurende de huurovereenkomst gelijk.

Veel huurovereenkomsten worden gesloten middels een ROZ model huurovereenkomst met bijbehorende algemene bepalingen (www.roz.nl). In deze algemene bepalingen is aangegeven op welke wijze de huurindexatie plaats moet vinden:

Dus wanneer de huur op 1 augustus 2011 moet worden geïndexeerd dan moeten de indexcijfers worden gehanteerd van 1 april 2011 en 1 april 2010. Ook moet de goede reeks worden gehanteerd: CPI reeks alle huishoudens (2000=100).

Een erg handige tool om de huurindexatie te controleren is opgenomen op de website van het CBS: http://tinyurl.com/3km9mun 
Wat wanneer de verhuurder gedurende lange tijd vergeten is de huur te indexeren? De rechtbank Amsterdam heeft op 26 mei 2004 (WR 2005/1) bepaald dat vergeten door te voeren huurindexaties alsnog berekend mogen worden over de periode waarover de verhuurder de huurindexatie heeft verzuimd door te berekenen. Maar de verhuurder mag echter geen aanspraak maken op betaling van de door de indexering ontstane "huurachterstand"! Kortom: de verhuurder mag met terugwerkende kracht de huur alsnog indexeren maar mag de vervallen huurverhogingen niet meer bij de huurder in rekening brengen. Bij nieuwe huurnota's is huurder dus verplicht de correct geïndexeerde huur te voldoen.